Prezados clientes,

Com a implantação da Reforma Tributária, haverá mudanças na emissão de notas fiscais para empresas que recebem valores de aluguel de imóveis.

A Lei Complementar nº 214/2025 e o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 estabeleceram regras para a emissão de documentos fiscais nas operações de locação de imóveis.

A partir de quando será obrigatório emitir nota fiscal?

Conforme o cronograma informado:

• A partir de 1º de dezembro de 2026: para os contribuintes abrangidos pela regra geral.
• A partir de 1º de janeiro de 2027: para as empresas optantes pelo Simples Nacional, conforme o cronograma específico.

Quem será afetado?

As empresas que recebem aluguéis de imóveis deverão verificar se estão obrigadas a emitir nota fiscal e quais procedimentos deverão adotar.

E a pessoa física que recebe aluguel? Quando deverá emitir nota fiscal?

A pessoa física que aluga imóveis também poderá ser obrigada a emitir nota fiscal, mas isso não se aplica a todos os proprietários.

Pelas regras da Reforma Tributária, a pessoa física será considerada contribuinte do IBS e da CBS nas locações quando:

• No ano anterior: tiver recebido mais de R$ 240 mil com aluguéis e possuir mais de 3 imóveis distintos alugados. O limite de R$ 240 mil está sujeito à atualização prevista em lei.
• No próprio ano: ultrapassar em mais de 20% o limite legal de receita com aluguéis, conforme a regra específica da legislação.

Assim, uma pessoa física que aluga apenas um ou dois imóveis, por exemplo, não será automaticamente obrigada a emitir nota fiscal em razão da Reforma Tributária. É necessário verificar os critérios legais e as demais regras aplicáveis.

Para as pessoas físicas enquadradas como contribuintes do IBS e da CBS, a obrigatoriedade de emissão do documento fiscal eletrônico nas locações está prevista para 1º de dezembro de 2026, conforme o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026.

Isso significa que os impostos sobre os aluguéis vão aumentar?

Não necessariamente. A emissão da nota fiscal é uma obrigação que deve ser analisada separadamente do pagamento dos tributos.

O cálculo dos novos impostos dependerá do enquadramento do contribuinte e das regras específicas aplicáveis à locação de imóveis.

O que fazer neste momento?

Recomendamos que as empresas que recebem aluguéis e as pessoas físicas enquadradas como contribuintes da CBS/IBS verifiquem se seus sistemas estão devidamente parametrizados para a emissão da NFS-e, conforme o layout já disponibilizado, e realizem testes para garantir a adequação dentro do prazo estabelecido.

Nosso escritório acompanhará as orientações dos órgãos responsáveis e informará os clientes sobre os procedimentos necessários para atender às novas regras.

Base legal: Lei Complementar nº 214/2025, Lei Complementar 227/2026, Decreto nº 12.955/2026, Resolução CGIBS nº 6/2026 e Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026.

Atenciosamente,

Departamento Fiscal
Planejamento Assessoria Contábil